האם מחירי הדירות יעלו או ירדו ?
בסוף, המחירים תמיד עולים. ישנן תקופות כמו התקופה הנוכחית, שחוסר הודאות גובר על היציבות. ולכן יש סטגנציה ובמקומות מסויימים אפילו ירידה משמעותית במחירים (ראינו פערים של 10-12% במחירי עסקאות מהשנה שעברה לשנה הנוכחית). אבל כפי שנאמר, הזבל של אחד הוא זהב של אחר. זו בדיוק התקופה לצוד מציאות.
אנסה לפרט יותר בהרחבה. הסטטיסטיקה מראה על ירידה של עשרות אחוזים בכמות העסקאות. דבר אשר באופן מובהק אמור להעיד על ירידת מחירים או תהליך של ירידת מחירים. הרי אם יש פחות קונים, מן הסתם, יותר מוכרים (או נניח אותה כמות מוכרים) מתחרה על ליבם של הרבה פחות קונים. לפיכך הם צריכים להיות יותר אטרקטיביים. יותר תחרותיים.
זה מזכיר לי את הבדיחה על שני חברים שעשו טיול בספארי. לפתע, הם נקלעו למצב לא נעים, אריה התחיל לרדוף אחריהם. אחד מהם אומר לחברו “אין לנו סיכוי להינצל, בחיים לא נוכל לרוץ יותר מהר מהאריה!”, אז החבר עונה לו, “אני לא צריך לרוץ יותר מהר מהאריה, אני רק צריך לרוץ יותר ממך… “
כלומר, המוכרים צריכים להיות יותר אטרקטיביים מהדירה השכנה שלהם שמוצעת למכירה. לא בהכרח להוריד את המחיר לרמות תמחור של 1990.
בל נשכח גם שיש לא מעט מוכרים שלא מוציאים עכשיו דירה לשוק. בוחרים להמתין. דבר אשר ממעיט את כמות העסקאות. אם המוכרים לא רכשו דירה לפני שנה וחצי מקבלן שבקרוב הם יאלצו להעביר כספים, ואין להם לחץ מיידי למכור, יתכן שהם יבחרו להמתין. אז מצד אחד כמות העסקאות פחתה. מצד שני, לא רואים ירידת מחירים אם להיות דרמטי ולשחק עם המספרים, (המדד ירד ב 0.2 לאחר ששנה שעברה הוא עלה בכמעט 16 אחוז).
מחיר הנכס נגד פרספקטיבת הזמן
נמצא כי באוקטובר 2022 מחירי הדירות השלימו עלייה של 20.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (ספטמבר- אוקטובר 2021). יצוין, כי זוהי עליית המחירים השנתית הגבוהה ביותר מזה עשור! אז אתם מבינים שירידה של 0.2% או אפילו 10% עדיין מהווה בקושי “תיקון” של מחצית משנה האחרונה.
נשאל שאלה חשובה – כיצד ?
השוק פועל בווקטורים מנוגדים. מצד אחד, ירידה בביקושים ועליה בריבית, חוסר ודאות פוליטי ופיתוי להחזיק את הכסף בבנק ולהרוויח באופן בטוח 5% על ההון העצמי. מצד שני, יש עדיין חוסר מצטבר של כ- 200,000 יחידות דיור בישראל, עלייה במחירי השכירות, והריבית על המשכנתאות עדיין טובה יותר מהמקום שבו היא הייתה לפני 15 שנים.
אז הביקושים כבושים. חלק מהשוק מתפתה לרכוש נדל”ן בחו”ל. מכר קרוב שלי רכש דירה בסלוניקי, 35 מ”ר ב כ70,000 יורו משופצת ומוכנה להשכרה ל- BNB. ויש כמותו עוד אלפים. השאלה אם זה ימשיך להתפתח או שכמו “בום” הנדל”ן שהיה ברומניה בסוף שנות ה- 90, השוק החו”לניקי יקרוס כפי שקרה בשוק הנדל”ן ברומניה.
יש גם צורך בהסבר של איך השוק עולה ב- 20%, ועכשיו אחרי שנת “דפלציה” הוא יורד “רק ב- 0.2%. אבל על זה אכתוב בשבוע הבא, כרגע חייב לרוץ לפגישה.
לדעתי, אתם יכולים להגיד שבחודשים הקרובים, תהיה עליה בנפח העסקאות, ואלי עלייה קלה במחירים. אם ישאלו אתכם מאיפה הידע, תגידו שכרמל אמר לכם ..:) רמז, אנחנו חווים היום את מה שבעיתונים יכתבו ובסטטיסטיקות ישקפו בעוד חודשיים.