איך שמאי מעריך שווי הנכס

כאשר יש צורך בשירותי שמאי מקרקעין להערכת שווי דירה, אותו שמאי יצטרך לקחת בחשבון כמה וכמה פקטורים שונים, כאשר כל אחד מאותם פרמטרים ישליך ישירות ובצורה עקיפה על שווי הנכס. רגע לפני שמפרסמים מודעת מכירה, או לחילופין, רוכשים דירה – חשוב להבין כיצד שמאי מקרקעין יסייע גם לכם. המשיכו לקרוא.

שמאי מקרקעין צריך להביא בחשבון לא מעט פרמטרים שונים בעת הערכת שווי נכס. אנשים לעיתים חושבים שתפקידו של השמאי הוא להעריך את המצב התחזוקתי של הדירה, ואולי עוד 3 -4 היבטים נוספים, אבל לא כך התמונה. בפועל, מי שמעריכה את המצב התחזוקתי של הדירה  המסיימת את כלל הבדיקות שלה  מזמינים שמאי מקרקעין להערכת כמה היבטים שונים. בין ההיבטים ששמאי מקרקעין מעריך, תוכלו למצוא את הבאים:

מיקום הנכס.
גיל הבניין.
האם יש ממ”ד בנכס.
מצב הנכס מבחינת האיטום.
(מתקנים שונים כמו ביטוח לאומי, קופות חולים, בתי אבות, גנים ובתי ספר, מוסדות למיניהם ועוד – not in my back yard).
כל שדרוג או שיפוץ שבוצעו בנכס.
על מה שמאי מקרקעין מבסס את המידע שלו?

אז למעשה כיצד מתבצעת הערכת שמאי דירה ואיך מעריכים ערך של דירה?  בשורה התחתונה – איך נותנים לנו את הערכת מחיר הדירה? אלו הפרמטרים הנבדקים:

ראשית – הערכת שווי הדירה על פי דירות באזור אשר נמכרו לא ממזמן. בהתאמה למחירי השוק, הביקוש ומצב הנדל”ן בעיר ואף באזור המגורים בתוך העיר.

בדיקה עתידית של הנכס –  האם עתיד להתבצע תמ”א 38? אם כן, באיזה שלב הוא כעת. האם יש תכנון לשיפור הרחוב, גני שעשועים, מבני תעשייה וכדומה. כמו כן, בדיקה של בנייה בקרבת מקום, האם יהיה בניין חדש שעשוי להסתיר את הנוף או את כיווני האוויר?  וכל התפתחות עירונית אשר עשויה להשפיע על הערכת שווי הנכס.

בדיקת היתר בניה – בודקים שהכל נעשה על פי חוק, שלא קיימות חריגות בניה בנכס והכל רשום ומתועד כפי שצריך.

בדיקת תכנון – לעיתים, ניתן לקבל אפשרות לביצוע הרחבות בנכס, למשל בניית מרתף (אם זאת דירת גן) או הוספת מרפסת אם יש היתר ואפילו בניה על גבי גג משותף (ראו כאן הסבר על שמאות גג משותף בהרחבה).

בדיקת מיסוי – לרוב כאשר מדובר על דירה ראשונה, הנושא לא עולה. אבל מדירה שניה ואילך, יש את נושא מיסוי המקרקעין הגדול והמורחב, שמאי דירה יעריך בעבורכם האם תצטרכו לשלם מיסים ואם כן כמה.

בדיקה לווי בניה ובדיקה הנדסית – בשלב הנ”ל נהוג לצרף חברת בדק בית אשר מעמיקה ונותנת דוח של כל הליקויים הקיימים או אשר עלולים להיגרם. דברים שעשוים להשפיע באופן משמעותי על הדירה ועל השווי שלה כליקווי בנייה ומערכות.

יתרה מכך, פנים הדירה נבחן, סוגי השיפוצים בנכס נבדקים גם הם, סוגי אבזור ואביזרים מיוחדים ועוד. כל ההיבטים שלעיל מאפשרים לשמאי להבין לעומק כמה דירה צריכה להיות שווה כעת, במצב השוק הנוכחי בארץ. כמו כן, שמאי מקרקעין כמובן לוקח בחשבון מה עשוי להיות ערכה של הדירה (הפוטנציאלי) בעתיד.

כמה עולה להזמין שמאי מקרקעין?
באופן כללי, מחיר שמאי מקרקעין משתנה בהתאם לסוג הנכס, גודלו וגורמים אחרים המשליכים על סוגי הבדיקות שהשמאי יצטרך לבצע. בתוך כך, מחיר שירות של שמאי מקרקעין יכול לנוע בין כ-3,200 ₪ – 4,200 ₪, תלוי בסוג הנכס והבדיקות שיצריך. זאת, בהנחה שמדובר בדירת מגורים בבניין משותף.

אם מדובר בשירות הערכת שווי דירה בעבור בית פרטי, המחירים יכולים לנוע בין כ-5,500 – 6,500 ₪ ומעלה רכישה מוצלחת!

במידה ואתם רוצים לדעת כמה שווה הדירה שלכם לפני שאתם מפרסמים מחיר למכירה, או רוצים להעריך דירה שאתם הולכים לרכוש ולבדוק שהעסקה טובה, או “כמה משכנתא” תצטרכו לקחת בעבורה לפי חתימה על חוזה ובדיקות מעמיקות יותר – ככל הנראה תצטרכו שמאי דירות אשר יודע לבצע הערכת שווי לדירה או בשפה הפשוטה, בדיקת שווי דירה.

שמאי דירות יסביר לכם מבחינת מיסוי מה קורה, יבצע בדיקות מקיפות בעבורכם ויספק דוח אשר יסייע לכם גם במשא ומתן ברכישה / מכירה וגם שתוכלו להיערך באופן כלכלי נכון,