מה עדיף למכור – דירה מושכרת או דירה ריקה?

מה עדיף למכור – דירה מושכרת או דירה ריקה?
דירה ריקה בראשון לציון יוצרת אשליה כאילו היא גדולה יותר, בעוד שדירה עם שוכרים עדיפה למשקיעים. מספקת אחד התשובות  השוואה בין מחירי הדירות.

בראשון לציון העלייה במספר עסקאות הנדל”ן וההתאוששות בחודשים האחרונים מעלה לא מעט שאלות לגבי האופן שבו מוכרים דירות בישראל. אחת השאלות שמעסיקה רבים היא איך משתלם יותר למכור דירה – כשהיא מושכרת או כשהיא פנויה?

מצד אחד, דירה ריקה יוצרת אשליה כאילו היא גדולה יותר. הרוכש הפוטנציאלי רואה אותה נקייה מאדם ומריהוט ולעתים זה משחק לטובת המוכר. מצד שני, כשמדובר במשקיע – המצב עלול להיות הפוך. המשקיע רוצה שוכרים לטווח ארוך. אז מה נכון יותר?
בדיקה שלנו בחיש נדל”ן   לאחרונה את מחירי הדיור המזנקים בשכונות בראשון לציון, כוללת ניתוח עדכני של עשרות עסקאות נדל”ן מהשנתיים האחרונות. המטרה הייתה להציג את הנתונים, הממצאים והמסקנות בצורה תמציתית וברורה ולקבוע היכן ניתן לקבל את המחיר המקסימלי.
על מנת לבצע את ההשוואה, נאספו נתונים לגבי יותר מ-50 עסקאות שנערכו בשנים 2023-2024. עבור כל נכס נמדדו הפרמטרים הבאים: מחיר העסקה (המחיר החוזי), שווי מוערך (לפני חתימת החוזה), ומצב הנכס- פנוי/מושכר.
המדד המרכזי שנבדק הוא הפער בין המחיר החוזי של העסקה לבין השווי הפער מבטא את הפוטנציאל להשיג מחיר גבוה מהציפיות ומצביע על יכולת המיקוח של המוכר.
הנה נתונים עבור דירות 3 חדרים באזורים בשכונה נרקיסים, ראשונים , שגם שם נרשמת עליית מחירים ב-5 השנים האחרונות.

לגבי כדאיות מכירת נכס פנוי  מראים שנכס פנוי מציג פער גבוה יותר מהערכת השמאי ביחס לנכס מושכר. הפער הממוצע של 4.89% לעומת 1.76% ממחיש שבעלי נכסים פנויים מצליחים למכור במחיר גבוה יותר מהערכת השמאי”. שימו לב לפערים: נכס פנוי בראשון לציון נמכר במחיר גבוה ב-150 אלף שקל משומת השמאי, לעומת נכס מושכר שנמכר ב-60 אלף יותר בלבד.
לגבי גודל הדירה, ניתן לראות כי הפערים מצטמצמים כאשר מדובר בדירות זולות יותר. “ההסברים האפשריים הם העדפות קונים: קונים מעדיפים לרכוש נכס פנוי שניתן להיכנס אליו מיידית, מה שמעלה את הביקוש ויוצר מוכנות לשלם מחיר גבוה יותר; יכולת הצגה מיטבית: נכסים פנויים ניתנים להצגה בקלות לרוכשים פוטנציאליים, בעוד שנכסים מושכרים תלויים בזמינות הדיירים; גודל הדירה- הפערים מצטמצמים כאשר מדובר בדירות קטנות יותר, ייתכן שהסיבה לכך היא שדירות זולות יותר מועדפות על ידי משקיעים שמראש מייעדים אותן להשכרה וכאשר ישנו כבר שוכר, הן אטרקטיביות יותר למשקיע והוא מוכן לשלם מעט יותר משווי השוק”.

למוכרים להעדיף מכירה כנכס פנוי. בעלי נכסים שיבחרו לפנות את הנכס לפני המכירה יוכלו להשיג מחיר גבוה יותר עבור הנכס. יחד עם זאת, כאשר מדובר בנכס קטן יחסית, הפער מצטמצם”. הוא ממליץ על תכנון מקדים לפינוי דיירים. “מומלץ לבעלי נכסים לתכנן פינוי הדיירים מבעוד מועד”, הוא מסכם.