ניהול נכסים בחו”ל

חברה לניהול נכסים בחו”ל – מהי ? ומי זקוק לשירותים שלה?
חברת ניהול נכסים בחו”ל הינה פתרון נוח ויעיל לכל מי שמחזיק בבעלותו דירה או בניין בחו”ל. רוב בעלי הנכסים שמחזיקים דירה בארץ אחרת (שמצריכה טיסה) נוהגים להשתמש בשירותים של חברות אלו’ על מנת שלא יצטרכו לטוס לנכס שלהם כל פעם שיש בו בעיה. זוהי כמובן הסיבה הראשונית, אבל למעשה ישנן עוד הרבה סיבות שבגינן כדאי לבעלי נכסים לשכור את שירותיה של חברת ניהול.

מה תעשה עבורכם חברת ניהול נכסים
חברת ניהול נכסים תהיה למעשה “איש הקשר” שלכם עם הדייר בנכס המושכר. חברות שונות נותנות חבילות שירות שונות על פי עומק הקשר עם הדייר, למשל ישנן חברות שמוצאות עבורכם את הדיירים, מראות להם את הנכס, עושות “בדיקת רקע לשוכר” על מנת לוודא שהוא שוכר מתאים רציני וכזה שלא יעשה בעיות, מכינות ועורכות את חוזה השכירות, בודקות שהשוכר משלם את תשלומי החשמל, מים, ארנונה וכו’. וכשיש תקלה בדוד, בחשמל או נזילה חלילה הם הכתובת שהדייר (השוכר) מכיר, הוא פונה אליהם והם אחראיות לתקן את הנזק/ תקלה. את ההתחשבנות הכספית הם יעשו עבורכם מול חברת הביטוח, במידה ויש, או ייעצו לכם איזה בעל מקצוע לקחת על מנת לתקן את התקלה. חלק מחברות ניהול הנכסים מחזיקות “שיפוצניקים” שעושים את העבודה עבורם.

מתי צריך לקחת חברה שתנהל את הנכסים שלכם בחו”ל ?
כל מי שמחזיק נכס בחו”ל ואין לו נציג/ים באותה ארץ (משפחה או חברים) שיכולים לראות ולבדוק מידי פעם את הנכס, לוודא שהכל תקין, להיות ה”זרוע הארוכה” שלכם בכל תקלה ו/או סוגיה שמתעוררת ולהיות בקשר עם הדייר השוכר במידת הצורך.

היבט נוסף הוא עניין של פערי השפה- התעסקות עם שוכר מצריכה לפעמים מיומנות משא ומתן ולחלקנו פערי השפה מקשים על יכולת זו בשפה זרה. בעניין זה אפשר לציין גם את פערי התרבות והמנהגים, היכרות עם חוקים מקומיים ועוד ועוד.

איך מוצאים חברה מתאימה לניהול נכסים בחו”ל שמתאימה לך?
כאמור חברות ניהול נכסים בחו”ל מציעות מגוון רחב של “חבילות שירות” כאשר לא כולן שוות ולא לכל החברות יש את כל החבילות. למשל יש חברות שרק מוצאות שוכר וסוגרות איתו חוזה, אבל לא עוקבות אחרי ביצוע התשלומים שלו בפועל. יש חברות שלא יבצעו את התיקונים בעצמם, הם פשוט יתקשרו אליכם וישאלו מה לעשות כאשר כל פניה כזו תהיה כרוכה בתשלום (ישיר או עקיף).

יש שני סוגים של חברות ניהול נדל”ן בחול:

חברה לניהול נכסים מקומית (במדינה בה רכשתם את הנכס).
חברת ניהול נכסי נדל”ן בחול.
הבחירה בין שתי האפשרויות תלויה בשני פרמטרים:

1. האם אתם מחזיקים או מתכננים להחזיק נכסי נדל”ן במספר מדינות.
2. האם אתם מעוניינים שחברת ניהול הנכסים שלכם תנהל גם את התשואה על ההון, כלומר תדאג באמת לאינטרסים שלכם כמשקיעים. להלן ההסבר: חברות ניהול נכסי נדל”ן מעוניינות ב “שקט תעשייתי” – שוכרים טובים שישארו כמה שיותר זמן ויעשו הכי פחות בעיות, כאשר לא מעניין אותם התשואה על הנכס, מחירי השכירות בבניין ו/או בשכונה וכו’. חברת ניהול נכסי נדל”ן ישראלית שמסתכלת על הניהול הגלובאלי ומפעילה חברות מקומיות אך דואגת לכם המשקיעים ותדע להמליץ לכם מתי כדאי למכור נכס ולעבור לנכס אחר, מתי כדאי לשפץ? ומתי כדאי להחליף דייר ולהעלות את מחיר השכירות וכו’.

יתרונות נוספים שיש לחברת ניהול ישראלית על פני מקומית:

1. שיח בשפה העברית ובשעות העבודה בישראל.
2. אין פערי תרבות, גישה ונוהג של עשיית עסקים מקומי.
3. התשלום בשקלים ולא מצריך העברות בנקאיות מורכבות בעלות גבוהה.
4. ניהול הנכסים שלכם בפרוטפוליו לאופטימיזציה של תשואה ותכנון מס מיטבי.
מה כדאי לשאול לפני שחותמים ?
להלן רשימת שאלות חשובות שכדאי לשאול את נציג חברת הניהול לפני שחותמים על הסכם ניהול הנכס:

מה תהליך איתור הדייר שאתם מבצעים?
איך אתם בודקים מהימנות של דייר ויכולת החזר שלו?
האם אתם בודקים מידי חודש שהדייר משלם את התשלומים השוטפים של הדירה?
מה התהליך שאתם מבצעים כאשר דייר לא משלם?
מה המצבים שאתם יוצרים קשר עם בעל הנכס?
למי הדייר פונה כשיש לו בעיה/ תקלה בנכס?
מי הגורם שמביא ובוחר את בעלי המקצוע לתיקון התקלה?
מהי גובה העמלה שאתם לוקחים ובמה היא תלויה?
האם יתכנו הוצאות נוספות מעבר לעמלה השוטפת?
האם אתם מנהלים ומתעדים את כל המידע על ניהול הנכס באמצעות תוכנה?
באילו תנאים יכולות להשתנות עלויות הניהול?
אילו היבטי מיסוי צריך לקחת בחשבון?
כמה עולה ניהול נכס בחו”ל ?
ישנם שני מודלים של תשלום לחברת ניהול נכסים והתשלום תלוי כמובן בתכולת השירות כמוסבר בפרקים הקודמים של כתבה זו. המודלים האפשריים הם:

תשלום לפי אחוזים מהשכירות החודשית.
תשלום קבוע פר נכס.
התשלום לפי אחוזים משתנה מחברה לחברה ולפעמים מאד שונה בין מדינות, הממוצע הוא בסביבות 8% מהתשלום החודשי שמשלם המשכיר לפני מס. ישנן מדינות שבהן התשלום הוא פחות וישנן מדינות בהן חברות הניהול גובות אפילו 15%. שאלה שכדאי לברר לפני שסוגרים עם חברת ניהול היא האם המחיר יכול להשתנות (כלומר האם האחוזים יכולים להשתנות ובאילו תנאים) זכרו, כל שינוי קטן בעמלות שגובות חברות הניהול נוגסות בתשואה וברווחיות להון שלכם.

המודל של תשלום קבוע פר נכס הוא מודל עם יתרונות רבים מצד אחד אבל יש בו גם חסרון מובנה, להלן ההסבר: מרבית העלויות של חברות ניהול הנכסים הנן קבועות פר נכס וזה לא משנה אם הנכס מושכר ב 400$ לחודש או 1,000$ לחודש, הן עדיין יעשו בדיוק אותו דבר ואז אין הגיון לכאורה לשלם עמלה אחוזית. אולם היתרון בכך שלחברת הניהול יש אינטרס להכניס שוכר שמשלם שכר דירה גבוה יותר, שכן, הן ירוויחו יותר ולכן זה לכאורה עדיף.