הגורמים לשינויים במחירי הנדל”ן
בכל תהליך שקורה יש יותר מדי פרמטרים שלא ניתן אף פעם לדעת מיהו המניע העיקרי. מיהו האשם ומיהו הקטליזטור שבגללו הליך מסוים לוקח במקום אחד 5 יחידות זמן. במקום אחר, תהליך דומה לוקח 15 יחידות זמן… אותו הדבר נכון גם למחירי הנדל”ן. ברור לנו שהם עולים. אבל לא ברור לנו למה
הגורמים לשינויים במחירי הנדל”ן
מחירי הנדל”ן עולים בקצב שונה, פעם מהר יותר ופעם לאט יותר. לפרקי זמן (קצרים אמנם…) הם אפילו יורדים. כמתווך ותיק בענף הנדל”ן שואלים אותי לא פעם, מי אשם בשינויים במחירי הנדל”ן? התשובה לשאלה. מי אשם בשינויים במחירי הנדל”ן? מורכבת מהמון סיבות, אנסה לגעת בחלקן במאמר זה.
סיבה ראשונה: היצע לנדל”ן
בראש ובראשונה העובדה שנדל”ן הוא משאב מוגבל, יש כמות קרקע מסוימת. אמנם ישנם פתרונות יצירתיים כמו לייבש חלקים מהים, להרוס מבנים של X יחידות דיור ולהכפילם באמצעות בניה חדשה ורוויה יותר ועוד… אך גם כאן היכולת ל”תכנן” אזורים מבונים מחדש מוגבלת. איפה האוסמן ותוכניתו המחודשת של פריז? כאן 6 דיירים לא מצליחים להגיע להסכמה לגבי תמ”א 38. אזי למחוק חלקים נרחבים מהעיר ולתכננם מחדש ירד מהשולחן. אז נדל”ן אם כן הוא משאב מוגבל, וכמו כל מוצר שמשימוש לשימוש נשאר ממנו פחות, מחירו יעלה.
סיבה השנייה: ביקוש לנדל”ן
קצב ריבוי האוכלוסייה תורם לביקוש. היצע בנייה מזדחל (27 חודשים זה הזמן הממוצע לבניית דירה בישראל). העובדה שהביקוש לדירות קיים וגדול מההיצע וכמובן טרנדים ואופנות, אשר גורמות לעליית ערך בשכונה אחת מול סטגנציה או ירידת ערך בשכונה אחרת. באופן אישי, אני חושב שהאשם העיקרי בעשור האחרון לעליות המחירים היא הריבית. כלומר, היא לא האשמה היחידה בתהליך, אבל אני חושב שלריבית יש חלק גדול כגורם לעליית המחירים.
גורמים נוספים המשפיעים על שינויים במחירי הנדל”ן
שינויים בריבית והשפעתם על שוק המשכנתאות
נתונים מעניינים, שיעזרו לנו להגיע לתשובה מי אשם בשינויים במחירי הנדל”ן? באוקטובר 1997 ריבית הפריים עמדה על 14.9%. לא היו הלוואות בריבית פריים (לרכישת משקי בית רגילים) והאינפלציה עמדה על 7%. זאת נחשבה להצלחה יחסית, מכיוון ששבעה אחוז אינפלציה היוו עמידה ביעד התחתון של תחזית האינפלציה. היעד היה בין 7% ל -10% אינפלציה שנתית. אז עמידה ביעד התחתון היא בהחלט הצלחה. ריבית סטנדרטית של לקוח שרכש דירה באותה תקופה עמדה על 6% או 7% צמוד מדד… כלומר כ 15% ריבית ריאלית כולל הצמדה שיוצאת מכיסו של הצרכן.
בשנת 2007, משכנתא ממוצעת שנלקחה עמדה על כ-360,000 ₪ , ואילו כיום סכום המשכנתא הממוצע עומד על קרוב ל 800,000 ₪. יותר מכפול. בתקופת זמן של קצת יותר מעשור.
שינוים בהחזר החודשי של המשכנתא בעקבות שינויי השוק
ההחזר החודשי על המשכנתאות לעומת זאת כמעט ולא עלה. חישבתי החזר ממוצע למשכנתא של 500,000 ₪ במסלול של ריבית קבועה צמודת מדד (המסלול ה”יציב” של אותה תקופה). עלה כ 4000 ₪. אותה הלוואה, (חצי מיליון) באותו מסלול, ריבית קבועה צמודה למדד, יעלה היום לסכום ותקופה זהים כ 2575 ₪ לחודש. כלומר “הנחה” של 35%.
רוכשים רוצים לדעת בעיקר כמה עולה להם ההחזר החודשי שאיתו הם יכולים לתכנן תקציב ולעמוד בו. אם יתרת המשכנתא עומדת על 450,000 ₪ או 850,000 ₪ זה פחות משנה מכיוון שהם יודעים שבשני המקרים, תוך תקופה זהה, בתשלום זהה, הם יסיימו את המשכנתא.
השפעת מחיר הנכס על רוכשי הדירות
אז אם מחיר הנכסים עלה ב 35%, בעצם, מבחינת היקף ההוצאה, לרוכש אין הבדל. ובל נשכח שיש עלייה ממוצעת רב שנתית של 2%… אזי כיום יש להם אפשרות לממן חלק גדול יותר מהדירה, בלי שאיכות החיים שלהם תפגע, ולכן הם מוכנים לשלם יותר עבור הנכס. דבר שהיה בלתי אפשרי בסביבת ריבית של 15% לשנה. כל עוד הריבית מסתובבת סביב האפס, ויש אומרים שבקרוב היא תיגע במחוזות השליליים של הגרף, המחירים ימשיכו לעלות.
עכשיו כשאתם מכירים את הנתונים ואת הדעה שלי אשמח לשמוע מה דעתכם,