שוק השכרות הנדל”ן בחו”ל למול שוק ההשכרות בישראל ומה ניתן ללמוד ממנו

שוק ההשכרה וייצוב השוק.

אחרי חגים שמחים לכולם…כולנו שמחנו לחזור לחופש של העבודה ולשים את
הילדים במסגרות. אם בפעם הקודמת חוויתי את דעתי על מחיר למשתכן, היום ברצוני לשתף
אתכם ברשמים מניסיוני בשוק ההשכרה.
באופן כללי, בישראל, שכירות נחשבת לעדיפות שנייה, משפחות ויחידים יעדיפו ברוב המקרים לגור בדירה
בבעלותם ולא בשכירות. הסיבות הן רבות. העדר רגולציה בתחום השכירות, שוק פרוץ אשר מתנהל משנה לשנה.
כולם מכירים את תחושת האי-ודאות, כשמתקרבת לסיומה תקופת שכירות וצריך לסכם עם בעל הבית על חידוש החוזה.
לעתים בעל בית יעלה את המחיר ולו במעט וינצל את העובדה שאף אחד לא אוהב לעבור דירה כל שנה.
במקרים אחרים, פשוט יודיע שזקוק לבית למטרת קרוב משפחה או סתם מעוניין למכור. ואז צריך להתחיל לחפש דירה ולארוז. המקרים בהם אנשים גרים בשכירות שנים רבות הם בד”כ בדירות שאינן משופצות או בעלי בית אשר אינם מתייחסים לדירה כדירת השקעה (ירושה או דירתם הישנה) ולכן גם לא ימהרו להקפיץ את מחיר השכירות וייהנו מהשקט של דייר טוב ואמין אשר לא מציק ומשלם בזמן. המשקיעים האגרסיביים ינצלו כל הזדמנות להעלות את שכר הדירה ובד”כ יסבלו מהחלפת דיירים קבועה ומהירה .
בצרפת למשל, ניתן לעשות חוזי שכירות לתקופה קצובה מראש של 3, 6 או 9 שנים (ע”פ חוק) אשר במהלכן, ניתן להעלות את שכר הדירה בהתאמה לעליית המדד ותו לא. גם אסור לפנות שם דיירים בתקופת החורף הקר (מנובמבר עד אפריל),
כך שאם דייר לא משלם, לא ניתן לפנותו בתקופת החורף. לפיכך, השוק יחסית יציב. אנשים עושים חוזים לתקופות ארוכות יחסית, ונהנים משקט “דיורי” נוח יחסית. בגרמניה, גובה השכירות נקבע לפי מטר מרובע ולפי שכונות. ישנה טבלה ממשלתית, ולכל אזור יש מחיר למ”ר וניתן להשכיר רק לפי המחירים האלה.
המדינה גם מסבסדת שכירות למי שאינו יכול (ברמה בסיסית) כך שתמיד יהיה שוכר לדירות עממיות באזורים רבים (לא
מדובר על לב הבירה ברלין וכיו”ב אלא בערים פחות אטרקטיביות ומבוקשות).
לכן, בגרמניה, יימצאו מקרים רבים בהם שוכר גר באותה דירה למעלה מ 50 שנים, בשכירות מפוקחת, נמוכה יחסית אך יציבה. הוא רואה את עצמו כבעל הדירה לא פחות מאשר מי שאליו הוא משלם את דמי השכירות, לעתים, בעלי דירה “מתחלפים” יותר מהשוכר…ולשוכר זה לא ממש משנה למי הוא רושם את הצ’ק. הדבר מביא ליציבות ולביקושים ערים בענף. בגרמניה, אף אחד לא רואה בשכירות אופציה גרועה. נהפוך הוא, אין להם סיבה אמיתית להחזיק נדל”ן אם אין ברצונם להיות בעלי בית. השכירויות ברוב הערים הן נמוכות עד סבירות, אך מהוות תשואה יציבה . גם אם הדייר לא מסוגל לשלם (בהנחה שלא מדובר בדירות יוקרה) המדינה משלמת לדיירים שכירות לפי בסיס כלשהו (מקבילה של הבטחת הכנסה או סיוע בשכר דירה).
במהלך טיול לפני מספר שנים במנהטן, קרובת משפחה מראה לי בניין מגורים גבוה ומספרת לי שמדובר בעצם בבניין דיור ממשלתי וכל הדיירים בו הנם עובדי מדינה מדרג מסוים. עובדים ממשלתיים כגון כבאים, אחיות, מורים וכו’. השכירות הממוצעת בבניין לדירת 3 חד’ (לב מנהטן, זוכרים) עומדת על 500-600 דולר כאשר הבניין הצמוד,שאינו מוגדר כדיור ציבורי מושכר במחירים הגבוהים פי ארבע (!!!) בין 2000 ל 3000$. המדינה סיפקה את הקרקע ליזם והוא בתמורה התחייב להשכיר ל 30 שנים לדיור הציבורי ולאחר מכן יערכו הסכם חדש. לא עדכנו אותי בפרטים ( ; .
לעומת זאת, בארץ השוק פרוץ. כל אחד קובע כמה ולמה . וכל עוד הביקוש עולה על ההיצע, אין דין ואין דיין. כולם זוכרים את מערכוני “ארץ נהדרת” עם אפי, בעל הבית רודף הבצע. אז כמו בכל פרודיה, הם הגזימו, אבל נתקלתי בהרבה דיירים ממורמרים, כיוון שבעל הבית שלהם לא עונה לשיחות, לא מתקן דברים אשר הוא חייב לתקן ובאופן כללי מתייחס לדיירים שלו כאל כספומט שמנמן…
עד שלא יסדירו את שוק השכירות ברגולציה ברת אכיפה, מעט יוכל להשתנות.
אני מטפל בלא מעט משקיעים אשר מחזיקים מספר נכסים ומטפחים את הדיירים שלהם. כך הם שומרים על יציבות בשכר הדירה וכך גם נהנים משוכרים יציבים, אשר לא מחפשים חלופות ונהנים מתשואה יציבה וארוכת שנים (גם אם נמוכה
מהממוצע).
כיום מחירי השכירות הם בשיא, ובגלל עודף משקיעים, בהעדר אלטרנטיבה ראויה להשקעה, נוצר היצע רב של דירות להשכרה, דבר אשר הוביל בשנתיים האחרונות להתייצבות במחירי ההשכרה ואף בירידת מחירים לדירות אשר “פספסו” את העונה החמה של ההשכרות . אולי כוחות השוק יובילו להתייצבות ומחירי שכירות שפויים, אך נסיון העבר מלמד שבלי התערבות מדינית, שום דבר לא יקרה.
מה יכולה המדינה לעשות ?

• לייעד פרויקטים לשכירות.
• לתת הטבות מס והקלות ליזמים, אשר מקצים אחוז מסוים מהפרויקט שהם בונים למטרת שכירות.
• לסבסד שכירות לעובדי מדינה ששכרם נמוך או ממוצע או לבנות עבורם דיור ייעודי ובכך לטפל מחלק מההיצע.
  זוכרים את הדיור הציבורי ?
• לפטור ממסים את אותם בעלי דירות אשר יתחייבו חוזית להשכיר את דירתם לטווח ארוך ובשכר קבוע (למעט עליית מדד, אף אחד לא רוצה להפסיד).
  יש כל כך הרבה דברים שניתן לעשות על מנת לייצר שוק שכירות יציב, ער, חי והוגן.
  צריך רק לעשות. את זה אני משאיר לפוליטיקאים, אם הם עוד זוכרים למה הם נבחרו.