איך עלו מחירי הנדל”ן אחרי מלחמות ישראל
סבב הלחימה הנוכחי מאתגר את שוק הנדל”ן אולם אם ללמוד מההיסטוריה אזי שמחירי הדיור ככל הנראה ימשיכו לזנק, כולל באזורי האיום, ואלא אם תפרוץ כאן מלחמה נוספת, גם בערים מעורבות הביקוש לדיור לא נגמר אף פעם. בדיקה רוחבית
עד כמה משפיעים משברים ביטחוניים על הנדל”ן בישראל? מסתבר כי בישראל כמו בישראל אף שהמשבר הוא גדול הזיכרון הישראלי הוא קצר. כמו חתולים ממושמעים אנחנו נוחתים על הרגליים, מתעשתים וממשיכים הלאה. כך ניתן ללמוד מניתוח מחירי הדיור מאז מלחמת ששת הימים ועד איום הטילים בעוטף עזה.
1967 – מלחמת ששת הימים. שנה לאחר המלחמה מחירי הדיור עולים בשיעור של 6% ורושמים קפיצה נוספת בשיעור של 14% כשנתיים לאחר מכן.
1973 – מלחמת יום הכיפורים: כלכלת ישראל נמצאת במשבר ושיעור האינפלציה מגיע לכ-56% אך שנה לאחר המלחמה מחירי הדיור מזנקים בשיעור של כ-39%. קפיצה נוספת נרשמת ב-1975 בשיעור של כ-28%.
1982-1985 – מלחמת לבנון: נשמרת מגמה דומה ובסיום המלחמה נרשמה עליית מחיר בשיעור של 28%. שנה לאחר מכן המחירים קופצים בשיעור נוסף של 16%.
1992- מלחמת המפרץ: עליה בשיעור של 32% בממוצע.
2006 – מלחמת לבנון השנייה, אחד האירועים שמשנים את המגמה כאשר כשנה לאחר המלחמה ירדו מחירי הדירות בשיעור של 1.6% בלבד, אך שנתיים לאחר המלחמה המחירים כבר מתקנים את עצמם ורושמים עליה בשיעור של כ-7%.
גם ההתנהלות ביישובי עוטף עזה והחיים בצל איום טילים מתמשך לא משנים את מגמת עליית המחירים ומאז 2008 המחירים ביישובי עוטף עזה זינקו בעשרות אחוזים. מנתוני רשות המיסים עולה כי בעיר שדרות זינקו מחירי הדירות מאז 2008 במאות אחוזים כשדירה ממוצעת נמכרה בזמנו תמורת כ-267 אלף שקל לעומת כ-1.1 מיליון שקל כיום. רנסנס נדל”ני זה נשמר בערים נוספות בטווח ירי הטילים – כאשקלון, נתיבות ובאר שבע, גם שם עלו מחירי הדירות בשנים האחרונות, ללא קשר למצב הביטחוני.
הטילים לא מפריעים: מחירי הדירות ביישובי עוטף עזה והדרום זינקו ב-34% במהלך 2022
נמצא אם כך כי איומים ביטחוניים מעולם לא היו זרזים לירידות מחירים, אולי אפילו להפך, האיצו את עליות המחירים. השאלה הנשאלת גם בקרב אנשי מקצוע מובילים היא מה יהיה על הערים המעורבות, שכן אירוע מסוג זה ישראל מעולם לא התמודדה. האם לאור אירועי האיבה המתחרשים שוק הנדל”ן יתנהג אחרת?
האירוע הביטחוני היחיד שהצליח לקטוע את רצף עליות המחירים הם אירועי האינתיפאדה השנייה שפרצו בשנת 2000. אז החלה התקוממות אלימה של פלשתינים אשר כללו בתחילה מהומות ופעולות מחאה אלימות, אך תוך זמן קצר הפכו לפעולות טרור אלימות. אל המחאה הזו הצטרפו גם ערביי ישראל. מדינת ישראל שלא התמודדה מול התקוממות אזרחית דומה עמדה מול שוקת שבורה. במשך שנתיים וחצי, עם תום האירועים ידעה ישראל משבר כלכלי, התוצר הלאומי ירד ואיתו גם מחירי הדירות. בשנת 2003 כשלוש שנים לאחר פרוץ האירועים מחירי הדיור כבר רושמים ירידה בשיעור של 6%, החדה ביותר שנרשמה מאז 1967.
שמאי מקרקעין רבים מתקשים לענות על השאלה האם אירועי הטרור מבית ישפיעו על מחירי הדיור בעיקר בערים מעורבות. רובם מחזיקים בדעה כי האירועים עד כמה שהם קשים וגרמו להפרת דו הקיום בין שתי האוכלוסיות, היהודית והערבית, לא יזעזעו את שוק הנדל”ן. אחרי הכול, מבחינתם, הביקוש הגדול לדירות, ההיצע המצומצם, שגרת המלחמה מחד והחוסן הישראלי מאידך עשויים להחזיר את הישראלים תוך זמן קצר לענף הנדל”ן ולעשות מה שהם יודעים לעשות הכי טוב: להמשיך לקנות, נדל”ן