איך לקבל פטור ממס שבח

חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק, ולחוק מצייתים. אבל… המס לא חל על כל עסקאות הנדל”ן ובחוק ישנם הקלות המפחיתות את גובה המס. תכנון מס נכון בצורה עצמאית או על ידי איש מקצוע יכולה להוריד את גובה התשלום או להחזרים בתוספת ריבית והצמדה.

מהו מס שבח

מס שבח הוא פיתוח ישראלי ייחודי שנועד להבדיל בין הכנסות הון של נכסים שונים לעומת נכסי נדל”ן או מקרקעין. המס פועל תחת חוק מיסוי מקרקעין ולרוב מחושב במעמד מכירת דירה על החלק היחסי שבין מחיר הנכס בעת הקניה למחירו הנוכחי. או במשפט קצר, מס שבח בא להחליף את מס ההכנסה מפעולה של מכירת מקרקעין.

מס השבח מתעדכן אחת לשנה, ב-16 לינואר בתחילת כל שנה גרגוריאנית. חלק מהחישובים והתקנות משתנות אף הן על פי שיקולי הממשלה (למי שעוד זוכר את הפטור אחת לארבע שנים) ולכן נגענו כאן בסוגיות הנפוצות יותר. מן הסתם זהו חוק מסועף ונרחב אשר אם יש לכם סבלנות וקשב, אתם יכולים לקרוא את כולו כאן.

ההיסטוריה של מס שבח

בשנת 1949 נקבעה האבחנה בין מיסוי של רווחי הון הנוסעים ממקרקעין לרווחי הון אחרים מתוך ההנחה שאלו רווחים משמעותיים בעלי יכולת גביה אפקטיבית. החוק הושפע מחוק בריטי שהטיל מס דומה על רווח מעסקאות נדל”ן אך לא על רווחי הון מנכסים אחרים.

רק בשנת 1965 נקבעו הסדרי מיסוי עבור רווחי הון אחרים בפקודת מס הכנסה, אך אלו לא אוחדו תחת אותו החוק וכך נוצרו להם שתי מערכות חוקים . מס הכנסה אשר בא למסות הכנסות שוטפות/עבודה מרווחי הון ומס שבח אשר בא ממס הכנסה על רווחי הון ממקרקעין בלבד. מערכות אלה הן נפרדות שלא כמקובל במדינות רבות אחרות.

מי צריך לשלם מס שבח על דירת מגורים מזכה.

יש מספר פרמטרים לקבל פטור ממס שבח ועליהם נדון בהמשך. כעת נתמקד בתשלום מס השבח. בעקרון, כל אדם אשר בבעלותו יותר מדירה אחת, מוכר זכויות בנכס מקרקעין (דירה) נדרש לשלם מס על החלק היחסי שבין המחיר ששולם על הנכס במועד קנייתו לבין המחיר בעת המכירה.

מס השבח צריך להיות משולם בתוך 60 יום ממועד חתימת חוזה המכירה. אך הוא לא חל בכל המקרים ויש אפשרות לדחות, לפרוס אותו בתוספת ריבית והצמדה. החסרון של שיטה זאת, היא שעד שלא סיימתם לשלם את מס השבח (במידה וטאתם חייבם בו) לא ניתן להשלים את רישום הנכס על שמכם ואתם תסתפקו בהערת אזהרה בלבד.

על המוכר לשלם את המס בתוך 14 יום ממועד קבלת בקשת התשלום, היה והמוכר מעוניין לערער על גובה המס הוא עדיין נדרש לשלם את החלק היחסי של המס המבוקש למרות הערעור.

אדם אשר זכאי לפטור או הנחה בגובה המס צריך להגיש בקשה לפטור על ידי עורך דין או בצורה עצמאית כחלק מהצהרת הרכישה.

איך לחשב מס שבח

המס עומד כיום על כ-25% מתוך השבח נטו, המס מחושב על פי מדרגות מס הכנסה והוא לינארי. את גובה מדרגת המס ניתן לחשב רטרואקטיבית (אחורה) על פני תקופה של 4 שנים שקדמו למכירה ובכך להפחית את המס במידה והיו שינויים במדרגות המס שלכם לאורך השנים.

אחת מנקודות הזמן הקרדינאליות לחישוב המס, הינה 1.1.2014. כששונה החוק, ניתנו מספר שנים להסתגלות לחוק החדש כאשר תאריך היעד היה 1.1.2014 שר האוצר דאז קבע (מר יאיר לפיד) כי על כל תקופת הבעלות שעד לתאריך היעד, יחול פטור מלא, וכל התקופה שאחריה תמוסה באופן מלא.

החישוב התבצע באופן הבא. לצורך הדוגמא, אם הדירה נרכשה בתאריך 1.1.2000 במיליון ש”ח ונמכרה ב 31.12.2020 ב-2.5 מיליון ש”ח (סה”כ 21 שנות בעלות מלאות). לאחר הצמדות והוצאות שחלו על הדירה, שוויה לצורך מס שבח עומד ביום המכירה על 1.9 מליון ש”ח, מה ש”מייצר” רווח של כ 600,000 ₪ אזי, המס שחושב הגיע לסכום של 150,000 ש”ח. הפטור יחול על התקופה שלפני תאריך היעד, כלומר על 14 השנים שמיום הרכישה יחול הפטור באופן יחסי (מחושב לפי ימים, בדוגמא נתתי מספר עגול), ועל 7 השנים שלאחר תאריך היעד יחול מס מלא. בדוגמא דנן, 100,000 ש”ח פטורים, ויש יתרה לתשלום של 50,000 ש”ח.

במקרים בהם אדם מוכר דירה שקיבל ללא תמורה מקרובי משפחה או דירת ירושה יחושב המס במועד מכירת הדירה גם על השבח שנצבר לפני שהדירה הועברה לחזקתו (אלא אם הדירה תמכר לאחר תקופת הצינון).

ניתן לנכות הוצאות שונות מהסכום עליו חל מס השבח ובכך להקטין אותו כפי שמגדיר החוק. הוצאות כגון שיפוצים, אגרות, דמי תיווך, עו”ד, שמאי, מודדים, הטילי השבחה וגם הוצאות בקשת ערעור על המס במידה ותהיה יקטינו את הסכום ואת גובה המס שצריך לשלם. לכל ההוצאות נדרשות חשבוניות מס כחוק.

מי זכאי לפטור ממס שבח

אדם אשר מוכר דירה יחידה שהייתה בבעלותו במשך לפחות 18 חודשים ואין ברשותו יותר מדירה אחת זכאי למכור את הדירה בפטור מלא ממס שבח (“דירת מגורים מזכה”). במידה ומדובר בדירה חדשה, אזי יש להמתין 18 חודש מיום קבלת טופס 4 לדירה על מנת להיות זכאים לפטור.

במקרים בהם ישנה דירה נוספת בבעלותו באופן מלא או חלקי גם כן ניתן לקבל פטור על בסיס קריטריונים נוספים.

⁌ במידה וחלקו בדירה הנוספת לא גדול משליש.
⁌ אם הדירה הושכרה בשכירות מוגנת (עד 1997).
⁌ כאשר מדובר בדירה הנרכשה כתחליף לדירה הראשונה בפרק זמן של עד 24 חודשים ממועד הרכישה (נכון להיום).
⁌ אם הדירה התקבלה בירושה וחלקו של המוכר לא עולהעל 50% או אם המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד ולא מכר אחרת ב-18 חודשים שקדמו לפטירתו.

לעניין ירושה נרחיב מעט מכיוון שהנושא נפוץ. אדם אשר ירש דירה אשר נחשבת לדירה מגורים מזכה מקרוב משפחה בדרגת קרבה מסויימת, זכאי לפטור של המוריש. היינו של האדם שנפטר. אם האדם שנפטר היה מוכר היום את הדירה, האם הוא היה זכאי לפטור? (על פי הפרמטרים שכיסינו את רובם במאמר זה) במידה וכן היה זכאי, אזי הפטור עובר ליורש. במידה ולא, אז לא.

פטור ממס שבח בפרויקטים מסוג תמ”א

במידה ובעלי הדירות בבניין המשתתף בפרויקט מסוג תמ”א 38 מקבלים את התמורה שלהם בדרך של שירותי בניה ולא בדרכים אחרות כמו תמורה כספית הם יוכלו לזכות בפטור ממס שבח מקרקעין. שירותי הבניה אשר מזכים בפטור ממס שבח הם חיזוק מפני רעידות אדמה, מעלית, חניה, הרחבת הדירות עד 25 מ”ר מגודלן המקורי והוצאות העיצוב והבניה.

במסגרת פרויקט פינוי בינוי, במידה והבניין נהרס ונבנו מחדש דירות חדשות, אזי בעל הדירה קיבל דירה חדשה במקום הדירה המקורית, או כפי שנהוג לאמר “דירת תמורה”. כל עוד שטח התוספת לא עולה על 25 מ”ר או שעליית ערך הדירה החדשה  לא עולה על הסכום הפָטור (בקמץ) המעודכן בחוק.

סימוכין:

אין להתבסס על הכתבה לצורך קבלת החלטות פיננסיות כבדות משקל – מומלץ לפנות לעורך דין, רואה חשבון, יועץ מס  או כל איש מקצוע מתאים לקבלת ייעוץ. המידע המוצג במאמר נכתב בצורה כללית וקלילה על מנת לפשט את החוק היבש, להנגיש אותו ולו בצורה חלקית. ישנם סעיפים רבים אשר שלא נכנסו לכתבה זו, או שנגענו בהם על קצה המזלג. חלק מהמידע נלקח מהמקורות הבאים.

לקבלת ייעוץ מקצועי

ללא התחייבות, ניתן לפנות למשרדנו

חיש נדל”ן

טלפון: 050-2512020