מה זה מצב תכנוני של נכס ועד כמה זה עלול להשפיע על שיווי השוק של הנכס?

מצבו התכנוני של הנכס משקף את תכניות בניין העיר (תב”ע) החלות עליו וקובעות את הייעודים והשימושים השונים המותרים בקרקע. מתוך תכניות אלו, נובעות זכויות הבנייה החלות על הקרקע.

לכל תכנית בניין עיר יש תשריט ותקנון המציינים את ייעודי הקרקע (מגורים, משרדים, מסחר, תעשיה, שטח ציבורי פתוח, שטח פרטי פתוח וכו’), את אחוזי הבנייה ואת אפשרות ניצול אחוזי הבניה בקרקע. התשריט הוא שרטוט הכולל חלוקה לחלקות או אזורים שונים, ייעודי קרקע, שטחים ציבוריים וכו’. התקנון מפרט את זכויות הבניה ואופן הניצול שלהן בכל אחת מהחלקות.

בסופו של דבר, כשבאים להעריך שווי של נכס, לזכויות הבניה הקיימות בו יש משקל משמעותי בקביעת השווי. לעיתים קרובות, שווי הזכויות עצמן עשוי להיות גבוה משמעותית משווי הנכס הבנוי בפועל (זאת אומרת שבמקרקעין קיימות הרבה זכויות בניה לא מנוצלות).

מלבד השפעה על שווי הנכס, חשוב לדעת שלזכויות בניה לא מנוצלות יכולות להיות השפעה גם על המיסוי החל על הנכס, מה שרלוונטי בעיקר עבור המוכר בעסקת המקרקעין.