מה שצריך לדעת כשאתם קונים דירה על הנייר

מכיוון שמחירי הנדל”ן רק הולכים ומתייקרים ככל שחולף הזמן, אין זה מפתיע שאנשים רבים מחפשים אחר הזדמנויות טובות יותר לרכישת דירה. אחת הדרכים לרכוש דירה במחירים נמוכים יותר ממחירי השוק, היא קניית דירה על הנייר, כלומר בשלב מוקדם יותר ועוד לפני שהיזם החל במכירת הדירות בפועל.

קניית דירה על הנייר היא בהחלט החלטה מעולה, אבל לא בכל מקרים. לעיתים אתם עשויים לגלות שקניתם חתול בשק. לא חסרים קבלנים ויזמים אשר יטעו את הלקוחות רק כדי לגבות את כספם, ולכן חשוב לדעת ממי לקנות ומה לבדוק, כדי ליהנות מעסקה טובה.

ישנם לא מעט פרויקטים מעולים כמו למשל מתחם 2000  שעומד להניב למשקיעים בו אחוזי רווח חלומיים. כדי שגם אתם תוכלו לבצע השקעה טובה ומשתלמת, ריכזנו לכם כמה פרטים וטיפים חשובים.

נתחיל בהתחלה – מהי קניית דירה על הנייר?

אנשים שונים יכולים לרצות לקנות נכס מסיבות שונות ומגוונות בין אם לטובת מגורים ובין אם להשקעה, כאשר המטרה המשותפת לכל הקונים היא הרצון לקנות נכס במחיר נמוך מספיק על מנת שניתן יהיה להרוויח את עליית המחירים. כאן נכנסת לתמונה האפשרות של קניית דירה על הנייר, מה שבפועל אומר, רכישת דירה בשלב ממש מוקדם, פחות או יותר רגע לאחר שהקרקע נרכשה על ידי היזם ולפני שהפרויקט יצא לשוק.

מטבע הדברים כאשר רוכשים דירה בשלבים כל כך מוקדמים, רוב הסיכויים שהפרויקט נמצא בחיתוליו ויש עוד המון אי ודאות סביבו. מכיוון שמדובר עדיין בסוג של “טיוטה” ראשונית, המונח השגור הוא קניית דירה על הנייר, שכן עדיין אין דירה בפועל, אלא שקונים את הזכות לדירה.

מה חשוב לדעת על קניית דירה בשלב מוקדם?

לאחר קניית הקרקע יש להתחיל עם הליך תכנוני אשר במסגרתו מקדמים את קבלת היתר הבנייה. בשלב ובו עדיין אין היתר בנייה, הקבלן עוד לא יודע באופן וודאי מה יהיה על פני השטח, כלומר כמה בניינים יוכל לבנות, כמה קומות כל בניין יכלול, כמה דירות יהיו זמינות, או לאיזה כיוון הבניינים יפנו.

יש לציין כי כאשר מדובר בקבלן/יזם מקצועי ובעל ניסיון בקידום תכניות בנייה וקבלת היתרים על מנת לממש את כל זכויות המקרקעין, כן ניתן להבין מראש מה תהיה המסגרת שבה יפעל באופן כללי. לכן שיתוף פעולה עם אנשי מקצוע מנוסים הוא לא פחות מהכרחי.

ישנם קבלנים אשר כן עשויים למכור את הדירות על אף שאין היתר בניה או תכניות, או אפילו כשאין עדיין החלטת וועדה בנוגע לאישור הפרויקט כל עוד יעמוד בתנאים מסוימים. הם עושים זאת כדי להראות רצינות לגורמים המממנים, להוכיח שהפרויקט רווחי להראות שישנו ביקוש לפרויקט וכדי ולקבל מימון באופן מובטח. אתם צריכים לדעת שיש הבדל בין פרויקט שיש לו כבר היתר בניה לבין פרויקט נמצא בשלבים מוקדמים יותר.

מה היתרונות בקניית דירה על הנייר?

להחלטה כזו יש לא מעט יתרונות מובהקים, ביניהם:

• מחירים נמוכים – זהו בערך היתרון הגדול מכולם, סוג זה של עסקאות מאפשר לקנות נכס במחירים נמוכים יותר לעומת המחירים של הדירות לאחר קבלת היתר בניה. המחירים הם למעשה תוצר של אי הודאות.
• תנאים משופרים והטבות – לעיתים אל שלב זה של הקנייה נלווים גם תנאים משופרים יותר כמו למשל הצמדה למדד עתידי, או הטבות כאלו ואחרות כמו למשל האפשרות לבחור קומה או חניה ללא תוספת תשלום. במשפט אחד – יהיו יותר אפשרויות בחירה ומרחב תמרון כדי להשיג עליית ערך גבוהה.

ומה הסיכונים?

כמובן שמדובר בהחלטה אשר כרוכה בסיכונים שחשוב להיות מודעים אליהם:

• תקופת המתנה משמעותית – מדובר ברכישת דירה לכל עניין ודבר, מה שלא פעם מגביל את האפשרות לרכוש דירות אחרות למשך תקופה ארוכה וכרוך בתקופת המתנה מאוד ארוכה.
• אי וודאות – הקנייה מתבצעת על הנייר ולכן לא פעם אתם יכולים לגלות שפרטים מהותיים של הדירה השתנו כמו למשל כיווני האוויר, שטח הדירה או הקומה.
• הצמדה למדד – לעיתים הקבלן יחליט על הצמדת הדירה למדד בעת חתימת הסכם ולפני קבלת ההיתר, מה שעשוי להוביל לעליית מדד גדולה עוד לפני שהחל תהליך הבנייה.

כמו כן יש לא מעט סכנות אחרות כמו למשל קבלת סירוב מהוועדה המקומית אשר יכולה למנוע את הקמתו של הפרויקט או לשלול את הקמתו כפי שהוצע לרוכש. או אז אתם יכולים למצוא את עצמכם ממתינים לדירה שנים, כשהמחירים רק עולים ועולים.

סיכונים נוספים יהיו יזמים לא הגונים שינסו להערים עליכם, עבודה עם קבלנים או יזמים לא מנוסים שימכרו דירות ללא ודאות תכנונית מקדימה, היעדר מנגנונים שמגנים על הרוכשים ועוד.

כיצד תוכלו להגן על ההשקעה שלכם?

החוק מחייב את הקבלן או היזם שלא לקבל מהקונים סכום העולה על 7% מהתמורה עבור הדירה ובכך מספק הגנה לרוכשי הדירות בפרויקט מפני מקרים שבהם המוכר אינו יכול לעמוד בהתחייבויות שנתן להם בהסכם.

מעבר לכך, כדאי מאוד שתפעלו להגן על עצמכם ועל ההשקעה שלכם – שכרו את שירותיו של עו”ד מקצועי שיוודא שהכספים מועברים לחשבון נאמנות לטובת הפרויקט ושתקבלו קבלה שמעידה על כך שהפקדתם סכום. בנוסף וודאו מה התנאים להעברת התשלום, הגדירו אפשרות לביטול ההסכם בתנאים שונים (כמו למשל אם תוך כך וכך חודשים ממועד החתימה לא התקבל היתר, אם השתנו מרכיבים מהותיים של הדירה, אם לא התקבל מימון וכן הלאה).

ולבסוף, כדי להקנות לעצמכם שקט נפשי, אם אתם רוצים לקנות דירה על הנייר וליהנות מרווחים כדאי שתפנו לסכנות חיש נדל”ן מוכרת ומובילה שעוסקת בתחום ותפנו לייעוץ משפטי.